Nuda proprietà e agevolazioni prima casa: requisiti e rischi di decadenza

L’acquisto della nuda proprietà rappresenta una strategia interessante per chi desidera investire nel mercato immobiliare, mantenendo contenuti i costi iniziali. Ma cosa succede quando si vuole beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa? Analizziamo nel dettaglio le condizioni necessarie per accedere a questi vantaggi e le situazioni in cui si rischia la decadenza delle agevolazioni.

Le agevolazioni fiscali per la nuda proprietà

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa non si limitano agli atti di compravendita della piena proprietà, ma si estendono anche a forme giuridiche differenti, tra cui la nuda proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso e di abitazione. Tuttavia, è essenziale rispettare specifici requisiti per poter usufruire di tali benefici fiscali.

Uno degli aspetti fondamentali riguarda il luogo in cui si trova l’immobile: se questo si trova nello stesso comune di residenza dell’acquirente, si soddisfa un primo requisito essenziale. Tuttavia, questo non è sufficiente da solo, in quanto la normativa vigente prevede ulteriori condizioni stringenti.

Requisiti per accedere alle agevolazioni

Secondo quanto stabilito dal Testo Unico delle disposizioni sull’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986, Tariffa, Parte Prima, art. 1, nota II-bis), per accedere alle agevolazioni l’acquirente deve:

• Dichiarare di non possedere, nemmeno in comunione con il coniuge, diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile situato nello stesso comune in cui si acquista la nuda proprietà.

• Non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altri immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni prima casa, salvo il caso in cui l’immobile già posseduto venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Un punto cruciale è che, sebbene sia necessario che l’immobile si trovi nello stesso comune di residenza, non è obbligatorio trasferire la propria residenza nello specifico immobile acquistato, purché tutte le altre condizioni siano rispettate.

Quando si rischia la decadenza delle agevolazioni

Un caso particolare di decadenza delle agevolazioni fiscali riguarda l’acquisto della nuda proprietà da parte di cittadini italiani residenti all’estero, iscritti all’A.I.R.E. Un chiarimento in merito è arrivato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 349/2022.

Nello specifico, un contribuente residente all’estero aveva venduto un immobile prima dello scadere dei cinque anni previsti dalla normativa, impegnandosi a riacquistare un’altra abitazione entro un anno per non perdere i benefici fiscali già ottenuti. Tuttavia, la sua intenzione era di intestarsi soltanto la nuda proprietà del nuovo immobile, riservando l’usufrutto a un parente.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, sebbene i cittadini iscritti all’A.I.R.E. non siano obbligati a trasferire la residenza nell’immobile acquistato, l’agevolazione può essere mantenuta solo se l’acquisto garantisce un uso pieno ed esclusivo dell’immobile. Poiché la nuda proprietà non conferisce il diritto di abitare o godere immediatamente dell’abitazione, non soddisfa questo requisito. Di conseguenza, l’acquisto della sola nuda proprietà non è sufficiente per evitare la decadenza delle agevolazioni in caso di vendita infraquinquennale.

Le agevolazioni fiscali per la prima casa sono applicabili anche alla nuda proprietà, ma è fondamentale rispettare tutte le condizioni previste dalla normativa per poter beneficiare di questi vantaggi. In particolare, è necessario che l’acquirente non possieda già altri immobili agevolati e che, nel caso di vendita entro cinque anni, il riacquisto garantisca un uso pieno ed esclusivo dell’immobile.

Comprendere a fondo le regole fiscali è essenziale per evitare spiacevoli sorprese e garantire il pieno accesso ai benefici previsti per l’acquisto della prima casa.