Guida alla tassazione delle plusvalenze immobiliari: regole, spese deducibili e impatto del superbonus 110%

La plusvalenza rappresenta il differenziale positivo derivante dalla vendita di un bene, come un immobile, precedentemente acquistato. Questi profitti sono soggetti a regolamentazione fiscale, essendo soggetti a tassazione da parte dello stato.

Le imposte dovute sono calcolate sul guadagno totale, con alcune spese deducibili prima dell’applicazione dell’imposta, tra cui:

– Costi di acquisto dell’immobile;
– Onorario notarile;
– Fatture relative a lavori di manutenzione straordinaria.

Dopo la deduzione di tali spese, il reddito viene tassato di conseguenza, da pagare insieme agli altri redditi IRPEF o direttamente al momento del rogito notarile con un’imposta sostitutiva del 26%.

La vendita di un immobile, presumibilmente a un prezzo superiore rispetto all’acquisto, genera una plusvalenza immobiliare soggetta a tassazione. Dal 2024, il Fisco imporrà una tassazione del 26% anche sulle plusvalenze delle seconde case ristrutturate col superbonus.

La plusvalenza immobiliare può essere versata tramite dichiarazione dei redditi con una voce IRPEF o direttamente al notaio al momento del rogito. Regolamentata dagli articoli 67 e 68 del “Testo Unico delle Imposte sui Redditi” (TIUR), non si applica alla vendita di un appartamento ereditato. La tassazione è dovuta se tra l’acquisto e la vendita dell’immobile sono trascorsi meno di 5 anni; oltre tale termine, la plusvalenza immobiliare non è soggetta a tassazione.

La tassazione sostitutiva non si applica alle plusvalenze considerate redditi di capitale o derivanti da attività professionali, commerciali o societarie. La vendita di casa non richiede la compilazione del modello 730; le imposte sulla plusvalenza devono essere versate direttamente al notaio.

La vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non è soggetta a tassazione sulla plusvalenza. Tuttavia, nel caso di una compravendita standard, la tassazione si applica se l’immobile viene venduto prima dei 5 anni.

Le plusvalenze a partire dal 1° gennaio 2019 devono essere dichiarate e sono soggette a un’imposta sostitutiva del 26%. Se la sezione II non è sufficiente per indicare tutte le plusvalenze, è necessario utilizzare un modulo aggiuntivo.

Per le case ristrutturate col Superbonus 110% e vendute entro 10 anni dalla fine dei lavori, è prevista la tassazione sulla plusvalenza. Tuttavia, sono escluse dalla tassazione le cessioni di immobili:

– Acquisiti per successione;
– Adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni precedenti la cessione.

La plusvalenza è calcolata sulla differenza tra il corrispettivo di vendita e il prezzo di acquisto, considerando anche le spese relative all’immobile ceduto. Se si è beneficiato di sconti o cessioni del credito del Superbonus entro 5 anni dalla cessione, le spese non sono considerate nella tassazione; oltre tale termine, sono conteggiate al 50%.

Se si opta per la detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi, tutte le spese sono considerate. Per gli immobili acquistati o costruiti oltre 5 anni prima della cessione, il prezzo o il costo di costruzione è rivalutato in base all’indice Istat.

La tassazione della plusvalenza può essere effettuata tramite imposta sostitutiva del 26% o aliquote progressive IRPEF, a discrezione del contribuente.