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Nuda proprietà

Diritto di usufrutto

L’usufrutto è disciplinato dagli artt. 978-1020 c.c. Si tratta di un diritto reale che permette al proprio titolare, detto usufruttuario, di godere in modo pieno di un bene altrui per un tempo determinato e senza alterarne la destinazione economica.

Costituzione del diritto di usufrutto

Il diritto di usufrutto può costituirsi in diversi modi. In particolare, è possibile distinguere modi di costituzione non negoziali (usucapione ex artt. 1158 e 1159 c.c.; usufrutto legale; usufrutto per effetto di sentenza costitutiva; usufrutto derivante da possesso in buona fede di beni mobili ai sensi dell'art. 1153, comma 3, c.c.) e modi di costituzione negoziale (disposizione testamentaria, contratto o donazione).

Quanto alla costituzione per contratto, attraverso la c.d. riserva d’usufrutto, è possibile con un unico negozio trasferire la nuda proprietà, di modo che l’acquirente divenga nudo proprietario e il venditore mantenga il godimento del bene alienato (cfr. Cass. 3 maggio 1996, n. 4090 in ordine al superamento del precedente orientamento secondo cui per realizzare tale fattispecie era necessario un duplice negozio, di cui il primo era traslativo della piena proprietà e il secondo costitutivo dell'usufrutto da parte dell'acquirente).

Come chiarito in giurisprudenza, inoltre, il contratto di vendita con riserva di usufrutto è, per sua natura, un contratto commutativo e non aleatorio, atteso che le parti, sin dal momento della conclusione del negozio, possono determinare il valore della nuda proprietà, calcolando, sulla base di coefficienti fondati sull'età e sulle condizioni soggettive dell'usufruttuario, il valore dell'usufrutto a tale data e, quindi, detraendolo da quello della piena proprietà (cfr. Cass. 20 gennaio 1976, n. 167).

Quanto ai requisiti di forma, in tutte le ipotesi di costituzione, modificazione o alienazione del diritto di usufrutto su beni immobili l'art. 1350, n. 2, c.c. prescrive la forma scritta a pena di nullità. Ai fini dell'opponibilità ai terzi, inoltre, è richiesta la trascrizione ai sensi degli artt. 2643 n. 2 e 2644 c.c.

Durata del diritto di usufrutto

L'usufrutto ha natura temporanea. Secondo l'art. 979 c.c. l'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario oppure la durata di trent'anni qualora sia costituito in favore di una persona giuridica. Tale norma ha natura inderogabile. In ragione di ciò, laddove nel negozio costitutivo del diritto di usufrutto non sia stabilito un termine specifico, l'usufrutto si estingue comunque con la morte dell'usufruttuario o con il decorso del trentesimo anno per le persone giuridiche.

L’usufrutto può anche essere costituito a favore di più soggetti, ad esempio due coniugi, comproprietari dello stesso bene. In particolare, è possibile che due coniugi costituiscano per atto tra vivi un usufrutto congiunto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo. In tale ipotesi, quando viene a mancare uno degli usufruttuari, la sua quota di usufrutto si aggiunge a quella dell’altro; in assenza del suddetto diritto di accrescimento, invece, alla morte di uno dei coniugi, la quota di usufrutto di quest’ultimo verrebbe acquisita dal nudo proprietario a discapito dell'usufruttuario superstite.

Diritti dell'usufruttuario

L'usufruttuario ha diritto di godere del bene oggetto di usufrutto nel rispetto della destinazione economica data al bene stesso dal nudo proprietario (art. 981 c.c.).

Per poter godere del bene oggetto di usufrutto, l'usufruttuario ha altresì il diritto di conseguirne il possesso (art. 982 c.c.).

All'usufruttuario competono inoltre i frutti naturali e i frutti civili per tutta la durata del diritto di usufrutto. In caso di fondo rustico i frutti naturali vengono ripartiti tra usufruttuario e nudo proprietario in proporzione della durata del rispettivo diritto nell'anno o nel periodo agrario di riferimento (art. 984 c.c.).

Ai sensi dell'art. 980 c.c., qualora non sia vietato dal titolo costitutivo, l'usufruttuario può cedere, dietro un corrispettivo o anche gratuitamente, il suo diritto di usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata; in ogni caso la cessione non può danneggiare il nudo proprietario, prolungando la compressione del suo diritto, sicché l'usufrutto si estinguerà comunque nel termine previsto nel titolo costitutivo o, in mancanza, alla morte dell'usufruttuario cedente.

L'usufruttuario può altresì concedere il bene oggetto di usufrutto in locazione. Qualora il contratto di locazione risulti da atto pubblico o scrittura privata avente data certa anteriore all'estinzione dell'usufrutto e a tale data la locazione sia ancora in corso, la locazione stessa può proseguire sino alla data stabilita o entro il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Peraltro se l'usufrutto si estingue per il decorso del termine fissato per la sua durata, la locazione può durare solamente per l'anno in corso (art. 999 c.c.). In proposito, al fine di porre il nudo proprietario nella condizione di evitare tali situazioni, l’usufruttuario potrebbe concedere al nudo proprietario un diritto di prelazione per l’ipotesi in cui decidesse di locare il bene.

Tutti gli atti di disposizione del diritto da parte dell'usufruttuario, in ogni caso, sono soggetti al limite del rispetto della destinazione economica del bene di cui all’art. 981 c.c.. In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che il contratto di locazione in quanto tale non comporta il mutamento della destinazione economica del bene oggetto di usufrutto (cfr. Cass 19 giugno 1962, n. 1550).

Obblighi dell'usufruttuario e del nudo proprietario

L'usufruttuario al termine dell'usufrutto ha l'obbligo di restituire il bene oggetto del proprio diritto; l'usufruttuario è inoltre tenuto a usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa (art. 1001 c.c.).

Come detto, l'usufruttuario è tenuto a non modificare la destinazione economica della cosa (art. 981 c.c.). Tale divieto si traduce nell'impossibilità di apportare innovazioni materiali al bene che ne alterino la funzione cui lo stesso è stato originariamente preposto, mentre non rileva sul punto la funzione cui il bene sarebbe oggettivamente idoneo, secondo i criteri della comune vita sociale.

Per entrare in possesso del bene, l'usufruttuario ha il duplice onere di effettuare l'inventario e di prestare idonea garanzia, secondo quanto stabilito dall'art. 1002 c.c..

L'inventario ha la finalità di identificare la quantità e la qualità delle cose su cui ricade il diritto di usufrutto. La garanzia ha lo scopo di assicurare al nudo proprietario che l'usufruttuario adempia gli obblighi inerenti alla conservazione, alle spese e alla restituzione del bene. L'inadempimento agli obblighi di effettuare l'inventario e di prestare la garanzia comportano l'impossibilità di conseguire il possesso del bene da parte dell'usufruttuario ovvero, qualora quest'ultimo sia già stato immesso nel possesso del bene, determinano il diritto del nudo proprietario di domandare la restituzione del bene oggetto di usufrutto; tuttavia l'usufruttuario non decade dal diritto (cfr. Cass. 14 febbraio 1995, n. 1571).

Il nudo proprietario ha l’obbligo di concedere all’usufruttuario il possesso della cosa oggetto del diritto di usufrutto ed è altresì tenuto a non interferire con l’esercizio di tale diritto.

Ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario

In base all'art. 1004 c.c., l'usufruttuario ha l'obbligo di provvedere alle spese ed in genere agli oneri relativi alla amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene oggetto di usufrutto, e cioè a quelle spese atte a conservare il bene nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva (si considerino, ad esempio, le spese finalizzate al ripristino dell’intonaco, alla ritinteggiatura della facciata di un edificio, alla pulizia e al ripristino dei fossati, cfr. Cass. 11 agosto 1998, n. 7886).

Sono invece a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, di cui l'art. 1005 c.c. fornisce un elenco non tassativo che comprende quelle volte a garantire “la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".

Tuttavia, qualora le riparazioni straordinarie si siano rese necessarie in ragione dell'inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione gravanti sull'usufruttuario, quest'ultimo è tenuto al pagamento delle relative spese (art. 1004 c.c.).

In giurisprudenza si è altresì precisato che gli artt. 1004 e 1005 c.c. trovano applicazione anche in tema di ripartizione degli oneri condominiali, sicché l'usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto neppure in via sussidiaria o solidale né, d’altro canto, l’assemblea condominiale può stabilire una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge (cfr. Cass. 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass. Cass.14 dicembre 2011, n. 26831; Cass. 28 agosto 2008, n. 21774). Quanto al diritto di voto in assemblea, esso spetta all’usufruttuario nelle deliberazioni inerenti all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario esercita il diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

Ripartizione delle imposte tra usufruttuario e nudo proprietario

Per tutta la durata del diritto di usufrutto, i carichi annuali, le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi gravanti sul reddito sono integralmente a carico dell’usufruttuario (art. 1008 c.c.) In particolare, gli obblighi di pagamento cui è tenuto l’usufruttuario riguardano tanto i carichi annuali di diritto pubblico (quali le imposte, la tassa sui rifiuti, il canone televisivo), quanto i carichi annuali di diritto privato (quali, ad esempio, i canoni enfiteutici, nell’ipotesi di usufrutto concesso dall’enfiteuta). Oltre alle imposte statali, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle eventuali sovrimposte comunali, provinciali e regionali.

Il nudo proprietario, invece, è tenuto al pagamento dei carichi imposti sulla proprietà (art. 1009 c.c.) quali, ad esempio, le spese dovute ai rapporti di vicinanza (taglio degli alberi e delle siepi a distanza minore rispetto a quella legale, costruzione o riparazione dei muri di cinta) le spese per apposizione di termini, i contributi dipendenti dalle opere pubbliche che abbiano accresciuto il valore della proprietà.

Le disposizioni degli artt. 1008 e 1009 c.c., peraltro, hanno carattere derogabile, sicché le parti possono stabilire una diversa ripartizione delle imposte e dei carichi nell’atto costitutivo del diritto di usufrutto.

Estinzione e modificazione del diritto di usufrutto

Oltre che per la morte dell'usufruttuario, per il decorso del termine previsto nell'atto costitutivo o per la scadenza dei trent'anni qualora l'usufruttuario sia una persona giuridica, il diritto di usufrutto si estingue per prescrizione in caso di non uso continuato per vent'anni, per la riunione nella medesima persona del diritto di usufrutto e della nuda proprietà e per il totale perimento del bene su cui è costituito l'usufrutto (art. 1014 c.c.).

L'usufruttuario può inoltre essere dichiarato decaduto dall’usufrutto per abuso del diritto configurabile qualora l'usufruttuario alieni la res senza il consenso del nudo proprietario, oppure la deteriori o la lasci andare in perimento per la mancanza delle riparazioni ordinarie (art. 1015 c.c.).

All'estinzione del diritto di usufrutto, il nudo proprietario acquista automaticamente la piena proprietà del bene senza dover pagare alcuna tassa, posto che la consolidazione dell’usufrutto a decorrere dal 1° gennaio 1973 non costituisce più base imponibile per l’imposta di registro. (art. 80, D.P.R. 131/1986).

In caso di perimento parziale della cosa, l'usufrutto si modifica conservandosi sopra ciò che rimane del bene su cui è costituito il diritto (art. 1016 c.c.).

Qualora oggetto del diritto di usufrutto sia un fondo del quale faccia parte un edificio che viene a perire, l'usufruttuario avrà diritto di godere dell'area e dei materiali. Tuttavia, nel caso in cui l'edificio perito sia esso stesso oggetto autonomo del diritto di usufrutto, l'usufruttuario conserva la facoltà di godere dell'area e dei materiali ma il nudo proprietario può occupare tale area e servirsi di tali materiali per ricostruire l'edificio, pagando all’usufruttuario gli interessi sulla somma corrispondente al valore dell'area e dei materiali medesimi (art. 1018 c.c.).

Nell'ipotesi in cui il bene oggetto di usufrutto perisca per causa di terzi, l'usufrutto si trasferisce sull'indennità dovuta dal responsabile del danno (art. 1017 c.c.).

In caso di perimento di cosa assicurata dall'usufruttuario, l'usufrutto si trasferisce sull'indennità dovuta dall'assicuratore. In caso di perimento di un edificio assicurato, qualora il nudo proprietario intenda ricostruire l'edificio con la somma ottenuta a titolo di indennità, l'usufruttuario non può opporsi e il suo diritto si trasferisce sull'edificio ricostruito. Se il costo della ricostruzione è maggiore della somma spettante in usufrutto, il diritto dell'usufruttuario sul nuovo edificio è proporzionale alla quota di sua spettanza (art. 1019 c.c.). In caso di espropriazione per pubblica utilità, il diritto di usufrutto si trasferisce sulla relativa indennità (art. 1020 c.c.)

Diritto di usufrutto
  • Art. 978 L’usufrutto è stabilito dalla legge (324, 540 e seguenti, 581, 1153) o dalla volontà dell’uomo (587, 1350 n. 2, 1376, 2643 n. 2, 2684). Può anche acquistarsi per usucapione (1158 e seguenti).
  • Art. 979 Durata La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario. L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent'anni.
  • Art. 980 Cessione dell'usufrutto L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l'usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.
  • Art. 981 Contenuto del diritto di usufrutto L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.
  • Art. 982 Possesso della cosa L'usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l'usufrutto, salvo quanto è disposto dall'articolo 1002.
  • Art. 983 Accessioni L'usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa. Se il proprietario dopo l'inizio dell'usufrutto, con il consenso dell'usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o piantagioni, l'usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi, sulle somme impiegate. La norma si applica anche nel caso in cui le costruzioni o piantagioni sono state fatte per disposizioni della pubblica autorità.
  • Art. 984 Frutti I frutti naturali e i frutti civili spettano all'usufruttuario per la durata del suo diritto. Se il proprietario e l'usufruttuario si succedono nel godimento della cosa entro l'anno agrario o nel corso di un periodo produttivo di maggiore durata, l'insieme di tutti i frutti si ripartisce fra l'uno e l'altro in proporzione della durata del rispettivo diritto nel periodo stesso. Le spese per la produzione e il raccolto sono a carico del proprietario e dell'usufruttuario nella proporzione indicata dal comma precedente ed entro i limiti del valore dei frutti.
  • Art. 985 Miglioramenti L'usufruttuario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti. L'autorità giudiziaria, avuto riguardo alle circostanze, può disporre che il pagamento dell'indennità prevista dai commi precedenti sia fatto ratealmente, imponendo in questo caso idonea garanzia.
  • Art. 986 Addizioni L'usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa. Egli ha diritto di toglierle alla fine dello usufrutto, qualora ciò possa farsi senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta all'usufruttuario un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non possono separarsi senza nocumento della cosa e costituiscono miglioramento di essa, si applicano le disposizioni relative ai miglioramenti.
  • Art. 990 Alberi di alto fusto divelti, spezzati o periti. Gli alberi di alto fusto divelti, spezzati o periti per accidente spettano al proprietario. L'usufruttuario può servirsi di essi soltanto per le riparazioni che sono a suo carico.
  • Art. 991 Alberi fruttiferi Gli alberi fruttiferi che periscono e quelli divelti o spezzati per accidente appartengono all'usufruttuario, ma questi ha l'obbligo di sostituirne altri.
  • Art. 995 Cose consumabili Se l'usufrutto comprende cose consumabili, l'usufruttuario ha diritto di servirsene e ha l'obbligo di pagarne il valore al termine dell'usufrutto secondo la stima convenuta. Mancando la stima, è in facoltà dell'usufruttuario di pagare le cose secondo il valore che hanno al tempo in cui finisce l'usufrutto o di restituirne altre in eguale qualità e quantità.
  • Art. 996 Cose deteriorabili Se l'usufrutto comprende cose che, senza consumarsi in un tratto, si deteriorano a poco a poco, l'usufruttuario ha diritto di servirsene secondo l'uso al quale sono destinate, e alla fine dell'usufrutto è soltanto tenuto a restituirle nello stato in cui si trovano.
  • Art. 997 Impianti, opifici e macchinari Se l'usufrutto comprende impianti, opifici o macchinari che hanno una destinazione produttiva, l'usufruttuario è tenuto a riparare e a sostituire durante l'usufrutto le parti che si logorano, in modo da assicurare il regolare funzionamento delle cose suddette. Se l'usufruttuario ha sopportato spese che eccedono quelle delle ordinarie riparazioni, il proprietario, al termine dell'usufrutto, è tenuto a corrispondergli una congrua indennità.
  • Art. 999 Locazioni concluse dall'usufruttuario. Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno e trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto.
  • Art. 1000 Riscossione di capitali. Per la riscossione di somme che rappresentano un capitale gravato d'usufrutto, è necessario il concorso del titolare del credito e dell'usufruttuario. Il pagamento fatto a uno solo di essi non è opponibile all'altro, salve in ogni caso le norme relative alla cessione dei crediti. Il capitale riscosso dev'essere investito in modo fruttifero e su di esso si trasferisce l'usufrutto. Se le parti non sono d'accordo sul modo d'investimento, provvede l'autorità giudiziaria.
  • Art. 1001 Obbligo di restituzione. Misura della diligenza. L'usufruttuario deve restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell'usufrutto, salvo quanto è disposto dall'articolo 995. Nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.
  • Art. 1002 Inventario e garanzia. L'usufruttuario prende le cose nello stato in cui si trovano. Egli è tenuto a fare a sue spese l'inventario dei beni, previo avviso al proprietario. Quando l'usufruttuario è dispensato dal fare l'inventario, questo può essere richiesto dal proprietario a sue spese. L'usufruttuario deve inoltre dare idonea garanzia. Dalla prestazione della garanzia sono dispensati i genitori che hanno l'usufrutto legale sui beni dei loro minori. Sono anche dispensati il venditore e il donante con riserva d'usufrutto; ma, qualora questi cedano l'usufrutto, il cessionario è tenuto a prestare garanzia. L'usufruttuario non può conseguire il possesso dei beni prima di avere adempiuto agli obblighi su indicati.
  • Art. 1003 Mancanza o insufficienza della garanzia Se l'usufruttuario non presta la garanzia a cui è tenuto, si osservano le disposizioni seguenti: gli immobili sono locati o messi sotto amministrazione, salva la facoltà all'usufruttuario di farsi assegnare per propria abitazione una casa compresa nell'usufrutto. L'amministrazione è affidata, con il consenso dell'usufruttuario, al proprietario o altrimenti a un terzo scelto di comune accordo tra proprietario e usufruttuario o, in mancanza di tale accordo, nominato dall'autorità giudiziaria; il danaro è collocato a interesse; i titoli al portatore si convertono in nominativi a favore del proprietario con il vincolo dell'usufrutto, ovvero si depositano presso una terza persona, scelta dalle parti o presso un istituto di credito, la cui designazione, in caso di dissenso, è fatta dall'autorità giudiziaria; le derrate sono vendute e il loro prezzo è parimenti collocato a interesse. In questi casi appartengono all'usufruttuario gli interessi dei capitali, le rendite, le pigioni e i fitti. Se si tratta di mobili i quali si deteriorano con l'uso, il proprietario può chiedere che siano venduti e ne sia impiegato il prezzo come quello delle derrate. L'usufruttuario può nondimeno domandare che gli siano lasciati i mobili necessari per il proprio uso.
  • Art. 1004 Spese a carico dell'usufruttuario Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
  • Art. 1005 Riparazioni straordinarie. Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
  • Art. 1006 Rifiuto del proprietario alle riparazioni Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese [c.c. 1005]. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato.
  • Art. 1007 Rovina parziale di edificio accessorio Le disposizioni dei due articoli precedenti si applicano anche nel caso in cui, per vetustà o caso fortuito, rovini soltanto in parte l'edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.
  • Art. 1008 Imposte e altri pesi a carico dell'usufruttuario L'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Per l'anno in corso al principio e alla fine dell'usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l'usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto.
  • Art. 1009 Imposte e altri pesi a carico del proprietario Al pagamento dei carichi imposti sulla proprietà durante l'usufrutto, salvo diverse disposizioni di legge, è tenuto il proprietario, ma l'usufruttuario gli deve corrispondere l'interesse della somma pagata. Se l'usufruttuario ne anticipa il pagamento, ha diritto di essere rimborsato del capitale alla fine dell'usufrutto.
  • Art. 1010 Passività gravanti su eredità in usufrutto. L'usufruttuario di un'eredità o di una quota di eredità è obbligato a pagare per intero, o in proporzione della quota, le annualità e gli interessi dei debiti o dei legati da cui l'eredità stessa sia gravata. Per il pagamento del capitale dei debiti o dei legati che si renda necessario durante l'usufrutto, è in facoltà dell'usufruttuario di fornire la somma occorrente, che gli deve essere rimborsata senza interesse alla fine dell'usufrutto. Se l'usufruttuario non può o non vuole fare questa anticipazione, il proprietario può pagare tale somma, sulla quale l'usufruttuario deve corrispondergli l'interesse durante l'usufrutto, o può vendere una porzione dei beni soggetti all'usufrutto fino alla concorrenza della somma dovuta. Se per il pagamento dei debiti si rende necessaria la vendita dei beni, questa è fatta d'accordo tra proprietario e usufruttuario, salvo ricorso all'autorità giudiziaria in caso di dissenso. L'espropriazione forzata deve seguire contro ambedue.
  • Art. 1011 Ritenzione per le somme anticipate Nelle ipotesi contemplate dal secondo comma dell'articolo 1009 e dal secondo comma dell'articolo 1010, l'usufruttuario ha diritto di ritenzione sui beni che sono in suo possesso fino alla concorrenza della somma a lui dovuta.
  • Art. 1012 Usurpazioni durante l'usufrutto e azioni relative alle servitù Se durante l'usufrutto un terzo commette usurpazione sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario, l'usufruttuario è tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario. L'usufruttuario può far riconoscere la esistenza delle servitù a favore del fondo o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo; egli deve in questi casi chiamare in giudizio il proprietario.
  • Art. 1013 Spese per le liti Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto l'usufrutto sono sopportate dal proprietario e dall'usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse.
  • Art. 1014 Estinzione dell'usufrutto Oltre quanto è stabilito dall'articolo 979, l'usufrutto si estingue: 1) per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni; 2) per la riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona; 3) per il totale perimento della cosa su cui è costituito.
  • Art. 1015 Abusi dell'usufruttuario L'usufrutto può anche cessare per l'abuso che faccia l'usufruttuario del suo diritto alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni. L'autorità giudiziaria può, secondo le circostanze, ordinare che l'usufruttuario dia garanzia, qualora ne sia esente, o che i beni siano locati o posti sotto amministrazione a spese di lui, o anche dati in possesso al proprietario con l'obbligo di pagare annualmente all'usufruttuario, durante l'usufrutto, una somma determinata. I creditori dell'usufruttuario possono intervenire nel giudizio per conservare le loro ragioni, offrire il risarcimento dei danni e dare garanzia per l'avvenire.
  • Art. 1016 Perimento parziale della cosa Se una sola parte della cosa soggetta all'usufrutto perisce, l'usufrutto si conserva sopra ciò che rimane.
  • Art. 1017 Perimento della cosa per colpa o dolo di terzi Se il perimento della cosa non è conseguenza di caso fortuito, l'usufrutto si trasferisce sull'indennità dovuta dal responsabile del danno.
  • Art. 1018 Perimento dell'edificio Se l'usufrutto è stabilito sopra un fondo, del quale fa parte un edificio, e questo viene in qualsiasi modo a perire, l'usufruttuario ha diritto di godere dell'area e dei materiali. La stessa disposizione si applica se l'usufrutto è stabilito soltanto sopra un edificio. In tal caso, però, il proprietario, se intende costruire un altro edificio, ha il diritto di occupare l'area e di valersi dei materiali, pagando all'usufruttuario, durante l'usufrutto, gli interessi sulla somma corrispondente al valore dell'area e dei materiali.
  • Art. 1019 Perimento di cosa assicurata dall'usufruttuario Se l'usufruttuario ha provveduto all'assicurazione della cosa o al pagamento dei premi per la cosa già assicurata, l'usufrutto si trasferisce sull'indennità dovuta dall'assicuratore. Se è perito un edificio e il proprietario intende di ricostruirlo con la somma conseguita come indennità, l'usufruttuario non può opporsi. L'usufrutto in questo caso si trasferisce sull'edificio ricostruito. Se però la somma impiegata nella ricostruzione è maggiore di quella spettante in usufrutto, il diritto dell'usufruttuario sul nuovo edificio è limitato in proporzione di quest'ultima.
  • Art. 1020 Requisizione o espropriazione Se la cosa è requisita o espropriata per pubblico interesse, l'usufrutto si trasferisce sull'indennità relativa.
Accrescimento del diritto di usufrutto
Articolo 678

Quando a più persone è legato un usufrutto in modo che tra di loro vi sia il diritto di accrescimento [675], l'accrescimento ha luogo anche quando una di esse viene a mancare dopo conseguito il possesso della cosa su cui cade l'usufrutto [982].

Se non vi è diritto di accrescimento, la porzione del legatario mancante si consolida con la proprietà.

Diritto di abitazione
Articolo 1022

Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Esenzione dalle imposte sulla riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà
Art. 80, D.P.R. 131/1986 Altre disposizioni
  1. La disposizione del comma 3 dell'art. 21, relativa agli accolli di debiti e oneri, ha effetto dal 1° gennaio 1973 per gli atti pubblici formati, per gli atti giudiziari pubblicati o emanati e per le scritture private autenticate o presentate per la registrazione anteriormente alla data di entrata in vigore del presente testo unico, relativamente ai quali alla data stessa sia pendente controversia o non sia ancora decorso il termine di decadenza dell'azione della finanza o quello dell'azione del contribuente per il rimborso.
  2. L'imposta relativa alla riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà trasferita a titolo oneroso con atti posti in essere quando era in vigore il regio decreto 30 dicembre 1923, n. 3269, si applica solo se la consolidazione dell'usufrutto si è verificata anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 634. Non si fa luogo a rimborso delle imposte già pagate, salvo i casi in cui alla data del 20 novembre 1985 risultasse presentato il ricorso.
  3. Rimangono ferme, in quanto applicabili, le disposizioni dell'art. 77 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 634, e quella dell'art. 6 del decreto del Presidente della Repubblica 6 dicembre 1977, n. 914.
Tabella calcolo nuda proprietà
Tabella calcolo nuda proprietà
Nuda proprietà: quello che c'è da sapere, nozioni base
Investimento, rendita, sicurezza,...

Esiste un modo poco conosciuto che permette di effettuare interessanti acquisti immobiliari. Questa è la vendita della 'nuda proprietà' di un appartamento che consente al venditore di mantenere l'usufrutto dell'abitazione.

Il venditore interessato a questo particolare tipo di operazione immobiliare potrebbe essere individuato per esempio in una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita della 'nuda proprietà' della propria abitazione – per esempio - potrebbero ricavare i mezzi finanziari per poter vivere molto più serenamente senza dover rinunciare ad abitare la propria casa.

L'acquirente potrebbe essere chiunque, anche un padre, che acquista la 'nuda proprietà' dell'immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. L'acquirente potrebbe essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare (le tasse le paga l’usufruttuario) e non avendo la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l'immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria), acquista la 'nuda proprietà' che, tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in termini pratici, la durata del diritto di "usufrutto".

A prima vista, il meccanismo della compravendita della "nuda proprietà" di un immobile può sembrare semplice, richiede invece un attento esame per evitare sgradite sorprese sia al venditore che all'acquirente. E’ importante rivolgersi a persone competenti.
L'indicazione classica è quella di contattare un agente immobiliare.
La compravendita della 'nuda proprietà' di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte dell'operatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa trasparente, efficace e congrua.
Evitare il Fai-da-te è una delle prime regole se non si è super-esperti; ma è consigliabile comunque farsi assistere da un agente immobiliare.
Per la formazione del prezzo di cessione della 'nuda proprietà' di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall'età del venditore o dei venditori, al numero di persone quindi che si riservano il diritto di "usufrutto", ad alcune clausole contrattuali, ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione, tipologia dell'immobile, ubicazione, …), per finire alla situazione economica di mercato contingente.
Tra tutto ciò, è determinante l'età del venditore (più elevata sarà l’età e minore risulterà la percentuale di "sconto" da applicare per l'acquirente) e il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione (più persone ci sono che si riservano il diritto di usufrutto, “superiore” sarà lo "sconto" rispetto a una persona sola).

Alcuni operatori affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato fra il 20 e il 50 per cento; una fascia di oscillazione piuttosto elevata giustificata con i "fattori" indicati in precedenza.
Il codice civile stabilisce che l'usufruttuario ha il diritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettarne la destinazione economica.

L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà ad esempio affittarlo a uso abitativo e trattenere il canone pagato, ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, per esempio all'esercizio di un'attività professionale.
L'usufruttuario può trarre quindi dalla "cosa" (nel caso specifico l'appartamento) tutto ciò che può trarre il proprietario.
In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine" anche se questo termine potrebbe risultare un po’ “crudo”.
Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese quale quella di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, è opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo a tale possibilità, il nudo proprietario potrà concordare con il venditore al momento dell'acquisto della "nuda" proprietà, l'obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.

Tutte le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle di natura "straordinaria" sono di competenza del "nudo" proprietario. Tra queste ultime il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Il nudo proprietario potrà richiedere all’usufruttuario, durante l'usufrutto, l'interesse legale applicato in quel momento sulle spese sostenute per effettuare le riparazioni straordinarie.
L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.
Cosa importante: se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale non può presentare il "conto" al "nudo" proprietario.
In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.

Tasse:l'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e la tanto odiata IMU devono essere pagate dall'usufruttuario.
La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto. Questi valori variano in funzione dell'età dei beneficiari e si determina applicando una apposita tabella.
Più è anziano il venditore e maggiore risulterà il valore della "nuda" proprietà con una conseguente maggiore tassazione dell'atto di compravendita.
E’ possibile però avere anche delle agevolazioni e quindi acquistare la nuda proprietà con l’applicazione delle agevolazioni fiscali per il cosiddetto "acquisto prima casa”.

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